【春耕手册】农村社会化服务-土地流转-注意事项、成功案例、合同范本

土地流转注意事项

1、在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名，当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家；

同时，还要填写流转土地的名称（地块名称）、等级、四至坐落（东南西北相邻的地块名称）和面积（长宽的长度和面积亩数）。

2、签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。

我国《农村土地承包法》规定，二轮土地承包的期限为30年，即1996年1月1日至2025年12月31日，因此，签订合同时，流转的年限和起止时间要明确，填写时间应从合同签订之日到2025年12月31日计算，合同有效期限最长不能超过2025年12月31日。土地流转合同自签订之日起生效，如2015年6月12日签订合同，则合同自2015年6月12日起生效，因此，合同上要写清签订日期。

3、流转费及支付方式。流转双方协商流转价格，计算年总流转费，并确定流转费于每年几月几日支付，以及是以现金、实物或其他方式支付。 

4、规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。

农村土地承包经营权流转合同签订注意事项及解决措施 

1、农户要与流入方签订书面流转合同，如果当地有土地流转服务中心或类似机构，建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同，并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督查等相关工作。 

2、流转土地的用途。农户承包的耕地只能用于农业生产经营，不能用作建筑、商业等其他用途。

3、违约责任。流转双方在合同履行期间不按合同约定或合同签订违反农村土地流转的有关法律、法规、政策，由此发生争议或纠纷的应按合同的具体条款调解、协商、仲裁或向法院起诉。流转合同违约责任具体条款签订时，流转双方要考虑详尽、内容完善，避免不必要的争议发生。

4、土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。

    在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的，既可以在同一集体经济组织内部进行，也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当依法报发包方备案。 

5、土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。土地流转合同到期后及时续签，对未续签的及时征求农户意见，或办理续签手续，或退还农户土地。对期限过长、补偿过低的土地流转合同进行检查，依据情势变化及时纠正，以维护农民的土地权益。以村、组为单位统一签订的表式流转合同予以纠正，未纠正的，必须按规范文本及时纠正。土地流转合同应该是农户与流转入土地的一方直接签订，否则予以纠正。

6、农户自愿委托发包方流转其承包土地的，应当出具土地流转委托书，委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。

7、当事人可约定的其他内容，计入双方约定条款中。主要是针对合同条款中约定不详尽的、涉及具体利益必须注明的事项，如灌溉水费由流转的哪一方具体交纳等。这些事项应由流转双方协商而定，并对合同内容进行补充。有些地方就根据本地情况完善了合同条款，如增加了受让方预付保障金、提前支付一年土地流转租金等条款。

成功案例

案例一：四川成都崇州市桤泉镇案例

    四川成都崇州市桤泉镇，当地流转得更早，发展得更快。他们农业现代产业园区，流转土地面积为23000亩，进入的企业46家。有意思的是，因为流转的规模大，企业多，大家对农业服务的需求就比较大，这里农业产前、产中、产后服务也就发展得比较好。

   当地有5个农机手成立了一家农业服务公司，有大小拖拉机和各种农业机械，给园区企业提供从种到收的一套服务。当地还成立了劳务公司，把那些地流转出去的留守劳动力组织起来进行培训，向这些公司提供劳务。另外，现在他们使用生物肥料，生物农药，还用灯光灭虫。当地还建了专家大院，请了10多个专家，有首席专家，进行技术研发和推广。

案例二：北京通州

    通州区于家务乡前伏村很穷，人均收入只有3000块钱，集体经济是空架子，现在欠了86万多的债。所以，干部坐不住了，提出要土地流转，并积极到外面去联系，引进外部企业。有了目标企业后，干部和老百姓讨论。干部提出的解决办法是，种子化肥可以转让，对想种地的人，就从旁边另分一块给他们。

    开始谈判是一亩地每年给农民700块钱的租金，老百姓不愿意，认为太低，后来改到800块钱。这样，大家都同意了，就把土地先流转给集体，再由集体把土地流转给公司。一亩土地的租金是1000块钱，其中800给农户，200给村集体。公司种的是太空育种的甜高粱，做生物能源的加工。要流转就要整理土地，村里2000亩地要一次流转。结果一整地，沟壑填平后多了130亩，这就成了集体财产。这个村的集体也就有钱解决欠账问题。

案例三：山东泰安市宁阳县郑龙村案例

    山东泰安市宁阳县郑龙村是一个农区。2005年，郑龙村里新换了一个支部书记。他上任以后就想带农民致富，于是，他提议由他提供技术，其他人提供人力和土地，大家一起种蘑菇，并和泰安弘海公司合作，由贸易公司负责出口。一年蘑菇种下来，收入还不错。然而，书记觉得，虽然不错，但生产规模小，并不解决问题。

    通过一年的合作，他和弘海建立了比较紧密的联系，就想建立合作社把规模做大。这个想法提出后，大家有很多顾虑，担心把地租出去后却拿不到钱。开始时一亩地的租金是400块钱，后来书记就先垫了8万块钱，这样，大家就信了他，全村有一半农户同意入社。租金400块钱，劳动收入每天35-40块钱。一年下来，租金就提到了700块钱。结果，不但村里剩下的人都要求入社，连邻村的人也要求入社。这样，规模就做大了。

案例四：四川郫县凌云村的“西部花乡”案例

    四川郫县凌云村的“西部花乡”。这个例子中，外部苗圃公司进入，村上4500亩地全部流转，并且，村子的中心区还要向外扩展。公司不仅经营花卉苗圃，还投入了资金。公司培养当地农民作技术人员和管理人员。土地流转租金是每亩地1000稻谷，劳动报酬是每月800-1500块钱。

    公司在天热的时候还会发降温费，上班时间是早5点到9点，下午则是6点上工。为了发展当地经济，政府也出了很大力，多次到杭州、上海引资。为了吸引外资，乡政府还给出了前三年免租金的优惠，这三年的租金先由乡政府给公司，再由公司给农民。但发展起来后，公司则要每亩地给政府200块钱的服务费。现在，当地种植的花卉苗圃不仅销往四川和全国其他地方，甚至还有出口。

合同范本

                                                  编 号：          

农村土地流转合同

甲    方：                                           

乙    方：                                           

签订日期：          年          月          日

甲    方：                             乙    方： 

联系电话：                             联系电话：

地    址：                             地    址：

     为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地流转方式：甲方采用            的方式将其承包的土地流转给乙方经营，并在政府相关部门登记备案。

二、流转土地用途：乙方用于种植                     。

三、流转的期限和起止日期：按合同双方约定，土地承包经营权流转期限为    年，从       年     月     日起，

至     年     月     日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级：甲方将承包的          亩土地流转给乙方，该土地位于          （见土地面

积和座落方位简易图）。

五、流转价格及结算方式：每亩每年租金为      元，合同期内承包金一年一结，乙方每年    月    日付款给甲方。

六、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为，合同到期后需复耕。

七、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良的投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方生产中甲方不能

以任何借口阻挠。

     乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。在承包期内乙方有权转让土地使用权。

八、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下

矿石、石油归甲方。

九、有下列情况之一的，本合同可以接解除或终止：

①将甲乙双方当事人协商一直，可以解除本合同。

②订立的本合同依据国家政策法规发生重大变化。

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③一方违约，使合同无法履行的。

④乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。

⑤因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。

⑥合同期内，如因国家和政府农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终止，甲乙双方不负违约责任。

十、违约责任

①未获得甲方同意或在超出甲方同意付款期限外，乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲

方有权收回土地。

②因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。

③甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给予赔偿，情节严重的将依法处理。

十一、其他约定事项：

①本合同一式四份，甲、乙双方、村组、镇各执一份，签字后生效。

②本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效

力。

                           甲  方（签字盖章）：                          乙  方（签字盖章）：

                           年    月    日                              年    月    日 

                          鉴证方（签字盖章）：

                          年    月    日 

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